Immobilienmarkt 2023: Weiterhin erhöhte Baukosten und Bauzinsen bremsen die Nachfrage am Hagener Immobilienmarkt

11. April 2024 – Der Gutachterausschuss hat aus den Grundstücksgeschäften in 2023 den aktuellen Grundstücksmarktbericht 2024, die aktuellen Bodenrichtwerte und die fortgeschriebenen Immobilienrichtwerte mit den Preiskalkulatoren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser veröffentlicht. „Wir haben eine deutliche Veränderung des Hagener Immobilienmarktes ab dem dritten Quartal 2022 festgestellt. Insbesondere sind die Geldumsätze und die Anzahl der Kaufverträge deutlich zurückgegangen. Ein Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr 2022 ist hingegen als moderat einzustufen“, sagt Thekla Dietrich, Vorsitzende des Gutachterausschusses der Stadt Hagen.

Weniger Kaufverträge, weniger Geldumsatz

Im Geschäftsjahr 2023 wurden in Hagen 962 Kaufverträge abgeschlossen und durch den Gutachterausschuss ausgewertet. Die Anzahl der Kaufverträge ist gegenüber dem Vorjahr um rund 22 Prozent zurückgegangen. Der Geldumsatz ist gegenüber dem Vorjahr ebenfalls um rund 26 Prozent gefallen. Transaktionen in Höhe von insgesamt 78,6 Millionen Euro fallen in 2023 auf nur fünfzehn Kaufverträge (größer 1,5 Millionen Euro mit rund 27 Prozent des Gesamtumsatzes). Bei vielen Städten und Kreisen zeichnet sich in NRW eine ähnliche Entwicklung ab.

Vergleich der Kaufverträge im ersten Quartal 2023 und 2024

Bei einem Vergleich der ersten Quartale 2023 (439 Kaufverträge, 112 Millionen Euro) und 2024 (446 Kaufverträge, 99 Millionen Euro) zeichnet sich bei einer ähnlichen Anzahl der Kaufverträge in 2024 ein etwas geringerer Geldumsatz ab.

Gestiegene Baukosten: Nachfrage nach Bauplätzen erloschen, Bodenrichtwerte stagnieren

In 2024 wurden nur 14 Bauplätze für Einfamilienhäuser verkauft (2022: 51 Bauplätze; 2021: 69 Bauplätze). Dies zeigt bei weiterhin hohen Baukosten und erhöhten Bauzinsen kaum noch Nachfrage nach Baulandflächen. Die letzten Neubaugebiete „Auf der Gehre – Eppenhausen“ und „Am Wasserturm – Haßley“ sind fast vollständig verkauft und werden zurzeit mit Einfamilienhäusern bebaut.

Die Bodenpreissteigerung stagniert und somit sind die Bodenrichtwerte 2024 gegenüber dem Vorjahr in der Bodenrichtwertkarte unverändert geblieben.

Die erheblichen Kostensteigerungen für die Baureifmachung von Neubaugebieten, die sogenannten Erschließungskosten, werden sich auch auf die Bereitstellung neuer Baulandflächen dämpfend auswirken.

Neubau von Geschosswohnungen zurückhaltend

Die steigenden Baukosten und Bauzinsen bewirken auch beim Neubau von Geschosswohnungen eine gewisse Zurückhaltung. Kostendeckende Mieten sind aufgrund des relativ geringen Mietniveaus auf dem Hagener Immobilienmarkt nur sehr begrenzt umsetzbar. Der aktuell im Stadtgebiet durchgeführte und seit längerer Zeit geplante Geschosswohnungsbau erfolgt noch im Bereich des freifinanzierten Mietwohnungsbaus für den eigenen Wohnungsbestand. Der Neubau von Eigentumswohnungen ist seit 2021 als Marktsegment nicht mehr vorhanden.

Hohe Nachfrage nach gewerblichen Grundstücken

Im Bereich der gewerblichen Grundstücke sind in den letzten Jahren keine größeren Neubauflächen bereitgestellt worden. Das Angebot erstreckt sich daher auf Gewerbeflächen im Bestand. Die Nachfrage nach gewerblichen Grundstücken ist weiterhin sehr groß, was sich auf die gezahlten Kaufpreise auswirkt. Die gewerblichen zonalen Bodenrichtwerte wurden aufgrund der stagnierenden Preisentwicklung und der letzten Anpassung in 2023 nicht erhöht.

Kauf von Eigentumswohnungen geht um 25 Prozent zurück

Bei den Eigentumswohnungen waren gegenüber dem Vorjahr 2022 rund 25 Prozent weniger Kauffälle bei einem durchschnittlichen Preisrückgang von zwei Prozent vorhanden.

Der Gutachterausschuss hat die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen aktualisiert und veröffentlicht. Der Wert einer Eigentumswohnung mit ihren individuellen Besonderheiten (Baujahr, Ausstattung, Wohnlage und weiteres) kann über den Immobilienpreis-Kalkulator gebührenfrei unter www.boris.nrw.de ermittelt werden. Abschließend erhält der Anwender eine druckbare pdf-Datei mit seinen Angaben, dem Immobilienpreis seines Objektes, Kartenausschnitte über die Lage und Hinweise zum ermittelten Immobilienpreis. Der Immobilienpreis-Kalkulator trägt somit für viele Verkäufer und Erwerber bei leichter Anwendung zur Grundstücksmarkttransparenz bei.

20 Prozent mehr Einfamilienhäuser verkauft als 2022

Bei Einfamilienhäusern wurden gegenüber dem Vorjahr wieder mehr Objekte bei einem ähnlichen Geldumsatz verkauft (2023: 254 Verträge, 78 Millionen Euro; 2022: 213 Verträge, 76 Millionen Euro). Der Preisrückgang bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern lag bei etwa minus sechs Prozent, während die Kaufpreise von Reihen- und Doppelhäusern einen Preisrückgang von etwa minus fünf Prozent aufzeigten. Die Preisentwicklung ist in die Fortschreibung der Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser eingeflossen.

Mehrfamilienhäuser: Weiterhin geringe Nachfrage, zurückgehende Kaufpreise

Bei Mehrfamilienhäusern mit geringem gewerblichem Anteil wurden im Gegensatz zu den Vorjahren nur wenige Objekte bei rückläufigen Kaufpreisen verkauft. Die hohe Nachfrage wie in den Jahren 2019 bis 2021 ist nicht mehr vorhanden.

Den Grundstücksmarktbericht 2024, alle Bodenricht- und Immobilienwerte sowie den Preiskalkulatoren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser finden Interessierte unter www.boris.nrw.de.