Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, da sie auf veralteten Wertgrundlagen basierte:

• In Westdeutschland wurden die Einheitswerte von 1964 verwendet.
• In Ostdeutschland galten sogar Werte von 1935.

Diese alten Werte führten zu erheblichen Ungleichheiten, da sie nicht die tatsächlichen Wertentwicklungen von Immobilien und Grundstücken berücksichtigten. Daher musste eine verfassungskonforme Neuregelung her.

Ab dem 01. Januar 2025 tritt die neue Berechnungsgrundlage in Kraft. Dabei wird der Einheitswert durch den Grundstückswert ersetzt, der an den aktuellen Immobilienwert angepasst wurde.

Die neuen Werte berücksichtigen:

• den Bodenrichtwert,
• die Grundstücksfläche,
• die Gebäudefläche,
• das Baujahr des Gebäudes.

Dies führt dazu, dass sich die Grundsteuer je nach Region und Immobilientyp stark verändert.

Die Erhöhung hängt von folgenden Faktoren ab:

Steigende Grundstücks- und Immobilienwerte:

In vielen Regionen Deutschlands, insbesondere in Ballungsgebieten, sind die Immobilienwerte seit den 1960er-Jahren stark gestiegen. Das spiegelt sich nun in der neuen Berechnung wider.

Anpassung der Hebesätze durch die Kommunen:

Jede Kommune legt einen sogenannten Hebesatz fest, der die Höhe der Grundsteuer bestimmt. Nach der Reform müssen die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen, damit die Reform aufkommensneutral für die Kommunen, jedoch nicht für den einzelnen Steuerzahlenden bleibt. Dies wird in der Stadt Hagen mit der Anpassung von 750 auf 1139 Prozent erreicht.

Die Grundsteuer wird nicht pauschal erhöht, sondern neu berechnet. Ob sie steigt, sinkt oder gleich bleibt, hängt von

• den neuen Bewertungsgrundlagen,
• dem Standort der Immobilie
• und den Hebesätzen der jeweiligen Kommune ab.

Widersprüche können ausschließlich schriftlich, per Fax (mit Unterschrift) oder mit der DE-Mail eingelegt werden. Eine einfache E-Mail reicht nicht aus. Alle bisher eingegangenen E-Mails, die als Widerspruch gekennzeichnet wurden, sind aufgrund der Vorschriften ungültig. Um dies zu korrigieren, müssen die Widersprüche innerhalb der Frist in Schriftform mit Unterschrift wiederholt werden. Hierzu verweisen wir auch noch einmal ausdrücklich auf die Rechtsbehelfsbelehrung der Bescheide.

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Kommune individuell festlegt. Er wird auf die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer (den sogenannten Grundsteuerwert) angewendet und bestimmt maßgeblich, wie hoch die tatsächliche Steuerbelastung für Grundstückseigentümer ist.

Die Stadtverwaltung erreichen aktuell viele Fragen zum Grundsteuermessbetrag (Zustandekommen, Höhe usw.). Die Prüfung des Steuermessbetrages erfolgt durch das Finanzamt Hagen. Wenden Sie sich hier an die Hotline 02331/180-1959 oder vereinbaren Sie einen Termin zur persönlichen Vorsprache.

Die Erhebung der Grundsteuer basierte sowohl in der Vergangenheit als auch weiterhin ab 2025 auf einem Mehrstufenmodell.

• Stufe 1
  Das örtlich zuständige Finanzamt setzt den Grundstückswert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes neu mit Gültigkeit ab dem 01.01.2025 fest.
• Stufe 2
  Dieser Einheitswert wird mit der im § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) vorgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert, um den für die Erhebung der Grundsteuer zu Grunde liegenden Steuermessbetrag zu erhalten. Die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer werden über den so von der Finanzbehörde festgesetzten Steuermessbetrag im Bescheid auf den 01.01.2025 über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages informiert.
• Stufe 3
  Der von der Finanzbehörde festgesetzte Steuermessbetrag wird mit dem von der Kommune per Satzung festgelegten Hebesatz multipliziert und führt so zur im Grundabgabenbescheid festgesetzten Grundsteuer.

Grundsätzlich hat der Bundesgesetzgeber mit dem im Grundsteuerreformgesetz entwickelten Bundesmodell eine verfassungskonforme und rechtssichere Neuerung der Grundsteuer geschaffen.

Die Länderöffnungsklausel im Rahmen der Grundsteuerreform ermöglicht es den Bundesländern, von der bundesweit einheitlichen Regelung zur Berechnung der Grundsteuer abzuweichen und eigene Modelle zur Berechnung der Steuer einzuführen. Diese Klausel wurde mit der Grundsteuerreform 2019 eingeführt, um den unterschiedlichen Anforderungen und Gegebenheiten in den Bundesländern besser gerecht zu werden.

Die Kommunen konnten entscheiden, ob es einen einheitlichen (Bundesgesetz) oder differenzierenden (Landesgesetz) Hebesatz für Wohn- und Nichtwohngrundstücke geben soll.

Aus folgenden Gründen hat die Stadt Hagen sich für einen einheitlichen Hebesatz entschieden:

• Es bestehen erhebliche Zweifel, ob differenzierende Hebesätze mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz vereinbar sind, die vom Bundesverfassungsgericht gefordert werden.
• In der Stadt Hagen liegen keine besonderen Gründe vor, um vom Bundesrecht abzuweichen Aufgrund des hohen Wohnungsleerstands und der geringen durchschnittlichen Nettokaltmiete kann das Lenkungsziel „Förderung des Wohnens“, welches von der Landesregierung benannt wurde, nicht verwendet werden.
• Bei der Nutzung differenzierender Hebesätze würden drei weitere Grundstücksarten (gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und die unbebauten Grundstücke) aus nicht nachvollziehbaren Gründen benachteiligt, was ebenfalls dem geforderten Gleichbehandlungsgrundsatz widersprechen würde.
• Differenzierende Hebesätze führen zu mehr Arbeitsaufkommen, was die Personalkosten zusätzlich erhöht.

Der Vorschlag der Verwaltung, einen einheitlichen Hebesatz zu verwenden, wurde in der Ratssitzung vom 19.09.2024 beschlossen. Die Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze in der Stadt Hagen 2025 mit dem Hebesatz der Grundsteuer A in Höhe von 324 und dem Hebesatz der Grundsteuer B in Höhe von 1.139 wurde vom Rat der Stadt Hagen erst am 12.12.2024 beschlossen, um möglichst aktuelle Daten für die Berechnung eines für die Kommune aufkommensneutralen Hebesatzes zu haben. Die Höhe des Hebesatzes wurde einerseits so niedrig wie möglich für die Grundsteuerzahlenden berechnet und andrerseits so hoch wie es für eine gleichbleibende Einnahme bei der Grundsteuer für die Stadt Hagen notwendig war.

Die Stadt Hagen als eine finanzschwache Kommune kann nicht auf Einnahmen aus der Grundsteuer verzichten. Der Hebesatz wurde daher so berechnet, dass auch in 2025 weiterhin die gleiche Höhe an Einnahmen aus der Grundsteuer für die Stadt Hagen zu erwarten sind.

• Einige Grundstücke oder Immobilien, deren Gemeinnützigkeit vom Finanzamt anerkannt wurde, werden ab 2025 steuerbefreit.
• Als gemeinnützig anerkannte Wohnungsgesellschaften oder Vereine erhalten auf Antrag für Mietwohngrundstücke einen um 25 Prozent gesenkten Steuermessbetrag.
• Die Summe der Bewertungen von Geschäftsgrundstücken ist im Vergleich zu 2024 gesunken. Es wäre für die Landesregierung möglich gewesen durch die Erhöhung der Steuermesszahl für Geschäftsgrundstücke die Bewertung anzupassen, so wie es z. B. Sachsen oder das Saarland entschieden hat.
• In Hagen scheint es einige ältere und nicht sanierte Wohngebäude zu geben.

Dies alles führt dazu, dass die Summe der Steuermessbeträge sich verringert hat und nun durch einen höheren Hebesatz ausgeglichen wird, um noch die gleiche Höhe der Grundsteuereinnahmen zu erhalten.

In finanzschwachen Kommunen ist der Hebesatz der Grundsteuer oft höher als in wirtschaftlich stärkeren Regionen. Das liegt daran, dass diese Kommunen aufgrund begrenzter Einnahmen aus anderen Quellen, wie Gewerbesteuern oder staatlichen Zuschüssen, auf die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle angewiesen sind. Im folgenden geben wir die wichtigsten Aspekte dazu.

• Geringere Einnahmequellen:
  Finanzschwache Kommunen haben oft eine geringere Steuerbasis, z.B. durch weniger Gewerbesteuer, geringere Einkommensteueranteile oder niedrigere Immobilienwerte.
• Hoher Finanzbedarf:
  Viele finanzschwache Kommunen kämpfen mit hohen Kosten für Infrastruktur, Soziales und öffentliche Dienstleistungen, die sie mit anderen Einnahmen nicht decken können.
• Kompensation fehlender Einnahmen:
  Um ihre Haushalte auszugleichen, erhöhen diese Kommunen häufig den Hebesatz der Grundsteuer, da sie darüber vergleichsweise zuverlässig Einnahmen erzielen können.

Auswirkungen für Eigentümer und Mieter

• Höhere Belastung:
  In finanzschwachen Kommunen zahlen Eigentümer trotz oft niedriger Grundstückswerte höhere Grundsteuern aufgrund des hohen Hebesatzes. Das betrifft auch Mieter, da die Grundsteuer oft über die Nebenkosten umgelegt wird.
• Ungleichheit:
  Diese Praxis führt dazu, dass Bewohnerinnen und Bewohner ärmerer Kommunen oft stärker belastet werden, als Menschen in wirtschaftlich stärkeren Regionen mit niedrigeren Hebesätzen.

Nach der Reform müssen die Kommunen die Hebesätze anpassen, um die neue Berechnungsgrundlage aufkommensneutral umzusetzen. Das birgt jedoch die Gefahr, dass finanzschwache Kommunen weiterhin hohe Hebesätze beibehalten oder sogar erhöhen, was Eigentümer und Mieter in diesen Regionen zusätzlich belastet.

Fazit

In finanzschwachen Kommunen bleibt der Hebesatz ein zentrales Instrument, um Haushaltslücken zu schließen. Die Grundsteuerreform 2025 könnte bestehende Ungleichheiten zwischen finanzstarken und -schwachen Kommunen weiter verschärfen.

Weitere Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums unter folgendem Link:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html

Nähere Informationen zur Umsetzung der Grundsteuerreform in der Stadt Hagen finden Sie im Bürgerinformationssystem auf der Internetseite der Stadt Hagen.

Kommunale Verschuldung ist ein umfangreiches Thema. Die Stadt Hagen ist Teil des Aktionsbündnisses „Für die Würde unserer Städte“ und setzt sich gemeinsam mit weiteren finanzschwachen Kommunen bereits seit dem Jahr 2008 für eine angemessene finanzielle Ausstattung der Kommunen ein. Auf der Internetseite des Aktionsbündnisses sind alle Informationen zum Thema zu finden:

https://www.fuerdiewuerde.de/